À compter du 15 septembre 2026, Airbnb généralisera au Canada sa nouvelle structure de frais uniques pour les hôtes qui utilisent encore le modèle de frais partagés.

Avec ce changement, les voyageurs ne paieront plus de frais de service Airbnb distincts au moment de réserver. Airbnb prélèvera plutôt des frais uniques, de 15,5 %, directement sur le versement destiné à l’hôte.

Cette transition concerne principalement les propriétaires qui gèrent encore leur annonce directement dans Airbnb, sans logiciel de gestion immobilière (PMS) ni gestionnaire de canaux. Les annonces connectées à un PMS sont normalement déjà soumises à cette structure de frais uniques.

Ce qui change concrètement

Jusqu’à maintenant, de nombreux hôtes utilisaient le modèle de frais partagés :

• l’hôte payait généralement des frais de service de 3 %;
• le voyageur payait des frais supplémentaires, habituellement compris entre 14,1 % et 16,5 %;
• le prix affiché par l’hôte était donc inférieur au montant réellement payé par le voyageur.

Avec la nouvelle structure :

• le voyageur ne paiera plus de frais de service Airbnb distincts;
• Airbnb déduira généralement 15,5 % du montant de la réservation avant de verser le paiement à l’hôte;
• le prix configuré par l’hôte se rapprochera davantage du prix présenté au voyageur, avant les taxes applicables.

L’objectif annoncé par Airbnb est de simplifier la présentation des prix et de permettre aux hôtes de mieux comprendre le montant total vu par les voyageurs.

Êtes-vous concerné?

Deux situations doivent être distinguées.

Vous n’utilisez pas de PMS

Si vous gérez vos tarifs, votre calendrier et vos réservations directement dans Airbnb, vous êtes probablement encore soumis au modèle de frais partagés.

Dans ce cas, vous devrez vérifier vos tarifs avant le 15 septembre 2026. Sans ajustement, le prix payé par le voyageur diminuera, mais votre revenu net diminuera également puisque les frais de 15,5 % seront entièrement prélevés sur votre versement.

Airbnb met à la disposition des hôtes concernés un outil permettant d’ajuster les prix de plusieurs annonces simultanément.

Vous utilisez un PMS ou un gestionnaire de canaux

Si votre annonce Airbnb est connectée à un logiciel de gestion immobilière, comme Guesty, Hostaway, Lodgify, Hostfully, OwnerRez ou un autre gestionnaire de canaux, vous êtes probablement déjà soumis au modèle de frais uniques.

Le changement prévu le 15 septembre ne devrait donc pas modifier de nouveau votre structure de frais.

Avant d’apporter une modification, vérifiez cependant :

• la structure de frais actuellement indiquée dans Airbnb;
• la majoration déjà configurée dans votre PMS;
• les règles propres au canal Airbnb;
• les ajustements appliqués par votre logiciel de tarification dynamique;
• le montant net obtenu sur vos réservations récentes.

Il est important de ne pas appliquer une deuxième augmentation si votre PMS ou votre gestionnaire a déjà adapté les tarifs Airbnb à la nouvelle commission.

Quel ajustement faut-il prévoir?

Airbnb présente l’exemple suivant :

Dans cet exemple, le prix configuré passe de 100 $ à environ 115 $. Le voyageur continue donc de payer un montant comparable, mais les frais de service ne sont plus ajoutés séparément à la fin de la réservation.

Lorsque l’ancien prélèvement payé par l’hôte était exactement de 3 %, une augmentation de 14,8 % permet donc généralement de maintenir un revenu net comparable.

Cette proportion demeure toutefois un point de départ. L’ajustement réel peut varier selon :

• les frais précédemment facturés à l’hôte;
• les paramètres propres à l’annonce;
• les taxes applicables aux frais de service;
• les majorations déjà configurées;
• les promotions et réductions actives;
• la stratégie tarifaire de l’hébergement.

Il n’est donc pas recommandé d’appliquer automatiquement la même augmentation à toutes les annonces sans vérifier leur configuration.

Les frais de nettoyage sont également concernés

La commission Airbnb ne s’applique pas seulement au tarif des nuitées. Elle est calculée sur le sous-total de la réservation, ce qui comprend généralement :

• le tarif des nuitées;
• les frais de nettoyage;
• les frais pour les voyageurs supplémentaires;
• les frais pour les animaux;
• les autres frais obligatoires facturés par l’hôte.

Les taxes et les frais de service payés à Airbnb ne font normalement pas partie de cette base de calcul.

Par exemple, des frais de nettoyage de 200 $ soumis à une commission de 15,5 % produisent un montant net de 169 $ pour l’hôte, avant toute autre considération fiscale.

Il faut donc vérifier l’ensemble des tarifs et des frais, et pas uniquement le prix par nuit.

Attention aux doubles augmentations

Le principal risque pour les propriétaires utilisant plusieurs outils est d’ajuster les tarifs à plus d’un endroit.

Une augmentation pourrait, par exemple, être appliquée :

1. automatiquement par Airbnb;
2. une deuxième fois dans le PMS;
3. puis une troisième fois par une règle du logiciel de tarification dynamique.

Cette accumulation pourrait rendre l’annonce beaucoup plus chère que prévu et nuire à sa compétitivité.

Avant d’utiliser l’outil d’ajustement proposé par Airbnb, déterminez quel système contrôle réellement vos prix. L’ajustement devrait être effectué à un seul endroit, puis validé directement sur l’annonce Airbnb.

Qu’arrive-t-il aux réservations déjà confirmées?

Selon Airbnb, la nouvelle structure de frais s’appliquera uniquement aux réservations effectuées après le passage de l’annonce au modèle de frais uniques.

Une réservation déjà confirmée devrait donc conserver la structure de frais applicable au moment où elle a été effectuée, même si le séjour a lieu après le 15 septembre.

Il demeure recommandé de vérifier le détail du versement de chaque réservation dans le tableau de bord Airbnb.

Comment vérifier votre structure de frais actuelle?

Pour consulter les frais prélevés sur une réservation :

1. Connectez-vous à votre compte Airbnb.
2. Ouvrez la section Aujourd’hui, puis le menu.
3. Sélectionnez Revenus.
4. Consultez une transaction à venir ou déjà payée.
5. Repérez la ligne correspondant aux frais de service Airbnb.

Si les frais prélevés sur votre versement sont d’environ 3 %, votre annonce utilise probablement encore le modèle de frais partagés.

Si les frais représentent environ 15,5 %, votre annonce est probablement déjà passée au modèle de frais uniques.

Liste de vérification avant le 15 septembre

L’APRTC recommande aux propriétaires concernés de prendre les mesures suivantes :

• vérifier la structure de frais de chaque annonce;
• confirmer si l’annonce est connectée à un PMS;
• examiner les majorations déjà appliquées par les logiciels utilisés;
• comparer le prix actuellement payé par le voyageur avec le futur prix affiché;
• calculer le revenu net attendu après la commission;
• vérifier les frais de nettoyage et les autres frais obligatoires;
• contrôler les promotions et les réductions actives;
• éviter d’ajuster les prix simultanément dans plusieurs systèmes;
• simuler une réservation après la modification;
• surveiller les premiers versements effectués sous la nouvelle structure.

Un changement dans la présentation des frais, pas nécessairement dans le prix payé

Cette transition ne signifie pas automatiquement que les voyageurs devront payer davantage.

Lorsque les tarifs sont correctement ajustés, le prix total payé par le voyageur peut demeurer relativement semblable. La différence réside surtout dans la façon dont les frais sont présentés et prélevés.

Auparavant, une partie importante des frais Airbnb était ajoutée au prix au moment de la réservation. Désormais, cette commission sera intégrée dans le prix configuré par l’hôte, puis déduite de son versement.

Pour les propriétaires, l’enjeu principal consiste donc à ajuster correctement les tarifs afin de protéger leur revenu net, sans provoquer une augmentation involontaire du prix total de l’hébergement.

En résumé

À compter du 15 septembre 2026, les hôtes canadiens qui utilisent encore le modèle de frais partagés passeront à une commission unique généralement établie à 15,5 %, entièrement prélevée sur leur versement.

Les propriétaires qui n’utilisent pas de PMS sont les principaux concernés par cette échéance. Ceux qui utilisent déjà un PMS devraient normalement avoir effectué la transition, mais doivent vérifier leur configuration avant d’apporter de nouveaux changements.

Une préparation adéquate permettra d’éviter deux erreurs importantes : subir une diminution involontaire des revenus ou appliquer une double augmentation qui rendrait l’annonce moins compétitive.

Sources officielles : Airbnb – Simplification des frais de service, Centre d’aide Airbnb – Frais de service, Lodixa : Airbnb généralise les frais de service uniques : ce qui change pour les hôtes à compter du 15 septembre

Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre informatif et reposent sur les renseignements publiés par Airbnb en juillet 2026. Airbnb peut modifier ses frais, ses échéances ou ses modalités. Chaque propriétaire demeure responsable de vérifier les paramètres applicables à son compte et à ses annonces.